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內容來自sina新聞

專傢小產權房面臨諸多難題 不會馬上轉正

  《決定》關於集體土地新政策引發"轉正"猜想;北京市房協秘書長表示,小產權房轉正面臨諸多難題

  新京報訊 十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出,建立城鄉統一的建設用地市場。"'小產權房'轉正"的風聲也隨之再起。不過專傢表示,《決定》中的改革方向對於解決"小產權房"問題提供瞭大的原則,但"小產權房"的轉正面臨著諸多需要解決的問題,並不會立即"跟風轉正"。

 需相關部門研究具體解決方法

  《決定》提出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。

  記者註意到,在《決定》關於集體土地的表述中,並沒有提及"小產權房"。對此,北京市房協秘書長陳志認為,《決定》提出的是改革的方向,包括土地制度改革的方向,而"小產權房"隻是其中的一個具體問題,因此《決定》不會談及如何解決"小產權房"這樣具體的問題。

  "具體到'小產權房'的問題,還需要相關部門根據《決定》的精神,研究具體的解決辦法。"陳志說,從長遠看,"小產權房"問題肯定要解決。

  "小產權房轉正"須先修法

  不過,在陳志看來,"小產權房"的轉正並不會立即得以實現,因為它還面臨著諸多難題需要解決。

  其中最大的問題就是法律上的障礙,《憲法》中規定的土地所有形式隻有全民所有和集體所有。而且按照現行的《土地管理法》,宅基地屬於農村集體經濟組織所有,村民隻能在宅基地上建造房屋,不能出租、買賣或變相買賣。

  "那如果'小產權房'轉正,就必須要修改法律,否則轉正的行為就是違法的。"陳志說,從《決定》體現的精神看,依法治國是一個很明確的原則。因此即便"小產權房"轉正,也必須是在修法之後。

  在實際操作過程中,"小產權房"的轉正也面臨很多具體問題。"如果'轉正',那之前買賣'小產權房'的行為如何界定和處罰?這肯定是違法行為,如果簡單的'轉正',就等於承認瞭之前的違法行為。"陳志說。此外,他認為,"小產權房"如果轉正,那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價款,那麼補交的金額標準多少,時限界定在哪裡?這些都需要明確。

 ■ 縱深

  屢打不絕的"小產權房"

  "小產權房"是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國傢房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做"鄉產權房",又叫"小產權房"。

  小產權房出現乃至"繁榮"的歷史,與城市房價躥升密不可分。小產權房成為社會關註的熱點,是從2007年開始的,而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。

  當年6月,建設部發佈瞭一份"買房風險提示",特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋,否則將無法辦理房屋產權登記,有些項目允諾辦理的"鄉產權""小產權",都不符合法律規定。

  盡管主管部門明確表態,但全國一些農村集體組織還是不斷在打"小產權房"的主意,各地的"小產權房"也成為屢打不絕的問題。在北京,通州區張傢灣等地成為瞭媒體關註的"小產權房"集中區域。

  對於打擊查處"小產權房",從國傢到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中,基本上都有對"小產權房"的查處。而北京也在2007年就完成瞭對通州張傢灣鎮和房山琉璃河鎮非法占地建設"小產權房"的處理。

  據瞭解,2008年國土部開始研究制定小產權房的相關處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。

  2012年上半年,北京開始瞭集中清理整治"小產權房"。當年9月公佈瞭首批79個"小產權房"項目,今年6月又公佈瞭第二批6個項目。

  不過,這次北京對於"小產權房"的風暴,刮向的主要是在建和在售的"小產權房"項目,而已售的"小產權房"由於情況復雜,在處理方面,政府還是較為謹慎。

  ■ 交鋒

  黨國英

  "從不合法到合法是大勢所趨"

  社科院農村發展研究所研究員黨國英認為,如果按照字面的范圍,農村經營性建設用地實際上規模很小,就算全部入市,也不會對目前的土地市場造成沖擊。但是,黨國英認為,現在的規劃和用途管制有很多問題。我國現在雖然出臺城鄉規劃法,但鄉村規劃仍非常隨意,如果不修改規劃法,那麼農村可能就按照自己的利益,隨意修改規劃,使得幾十萬行政村都可以入市。

  另外,黨國英認為,《決定》出臺後,有可能導致大量農村"小產權房"成為合法的建築。黨國英認為,這是改革大勢所趨,雖然原來不合法,但是改革的大勢所趨之下,讓原來一些不合法的事情變得合法,也是一種和解,"無非是一部分農民得到一些利益。改革不應隻計較這個。"

  華生

  "小產權房入市破壞社台中二胎會公正"

  經濟學傢華生認為,小產權房不符合法治國傢的精神,他並不看好小產權房轉正,如果小產權房轉正那就是在鼓勵違法,讓人產生法不責眾的錯覺。

  華生在其博客中寫道,能蓋小產權房的農民不是廣大農村的絕大多數農民,而是城中村和城郊的原住民。台中西區建地貸款在用途和規劃管制下,規劃就是錢,原住民的土地無權自由流轉入市獲益,否則,既破壞瞭社會公正,也是對占人口絕大多數的外來進城農民利益的擠壓和傷害。

  河北大學中國鄉村建設研究中心研究員李昌平認為,在沒有修改法律的情況下,就應該嚴格執行法律,該查處就查處,該處罰得處罰。如果現在不處理"小產權房",而是一下子全部"轉正",這就意味著違反現有法律,把一切違法合法化,"會帶來嚴重的後果。"

 ■ 探訪

  太玉園小區 原住村民不願"轉正"

  位於通州區土橋城鐵站附近的太玉園小區,以北京乃至全國最大的小產權房住宅區而聞名。國芙蓉是太玉園西區的一名居民,2009年,她以4000元每平米的價格在這裡購得一套二手房,房產證是村裡發的一個"紅本"。

  她回憶,當年準備在這裡買房時心裡有所顧慮,因為畢竟是小產權,沒有正規的產權證。經過多方打聽,她得知這裡也住有張灣村的本地居民,還聽人說雖然是小產權,但也得到建委的"承認",考慮到低廉的價格,就買瞭下來。

  住在太玉園西區的張先生買得更早。2006年時,這裡的房價才2000多元,張先生稱,"關註瞭這次三中全會,一說建立農村產權流轉,我心裡就踏實多瞭。"他表示,如果能"轉正",當然更好不過。

  國芙蓉也表達類似看法,雖然目前沒有要賣掉房子的打算,但仍希望新政策能使小產權房轉成大產權,據她估計,"轉正"可能會讓業主補繳大產權房應當繳納的土地出讓金,"10萬左右可以接受,再多就不行瞭。"

  而幾位2003年前後搬進太玉園的張灣村村民並不這樣認為,"轉正"後房子雖然可以上市交易,但這對他們來說並無多大意義,"我們就是本地人,房子自己住,現在不用交物業采暖費,住著挺好,如果轉大產權要交錢,還不如不轉。"

  另一位住在太玉園的張灣村村民稱,當時搬上樓是因為舊村改造,等於用宅基地置換而成,他認為,如果房子轉為大產權推向市場,村委會應該對他們進行相關補償。"我才不願意轉,給我100萬我都不幹。"這位村民說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/07382498517.shtml
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丁仁傑

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